- 입력 2024.03.04 15:27
- 수정 2024.03.05 17:39
올해 서울의 오피스 임대 시장이 향후 공급 부족 등에 따라 당분간 '임대인 우위'로 형성될 것이라는 전망이 나오고 있다.
서울 주요 3권역 오피스의 공실률이 최근 꾸준하게 5% 미만 수준을 유지하는 가운데 렌트프리 같은 각종 임차인 우대혜택도 크게 줄어드는 상황이다.
4일 KB증권에 따르면 코로나19가 발생한 이후에도 글로벌 주요 도시들과 달리 투자가 활발했던 서울 오피스 시장 투자활동이 2023년 이후 신중해진 분위기다. 임대시장의 펀더멘털은 견조하나, 고금리 부담은 재무적 수익을 추구하는 기관 투자자들의 투자 결정을 제한하고 있다. 이에 더해 공사비 상승, PF시장 우려, 경기침체 가능성 등이 향후 시장을 바꿀 수 있기 때문에 경쟁적으로 투자하던 서울 오피스 시장 분위기를 바꾸고 있다.
서울 주요 3권역의 오피스 공실률은 2023년 연말 기준 3%대로 낮은 상태를 유지 중이다. 향후 주요 권역에 신규공급 물량도 수요 대비 부족할 것으로 예상돼 올 현재 서울은 임대인 우위 시장이라는 평가다. TI (임차인 혜택), 렌트프리 (무상임대차 기간) 등이 축소된 상황이고, 임대료 상승률이 예년 대비 높은 수준이다.
임차 면적의 부족은 마곡, 성수동, 용산 등 신흥 오피스 권역 또는 주요 권역 인근에서의 공간 확보 노력으로 연결될 수 있는데 현재 개발 계획 단계인 지역 또는 프로젝트들은 시간이 소요되기 때문에 향후 3년 정도의 신규공급 공백이 예상된다. 임대료 및 관리비는 2024년에도 꾸준히 상승할 것으로 전망된다.
KB증권 김미숙 연구원은 "고금리 부담, 공사비의 상승, PF시장에 대한 우려는 개발자들의 부담을 가중시켜 신규공급 물량 지연으로 연결될 것"이라고 밝혔다.
김 연구원은 "이자 부담을 견디지 못한 시행사, 건물주들은 NPL 자산 매각을 결정할 가능성도 있다"며 "2024년 초 현재 주요 오피스 권역 공실이 부족하고 지속적인 임차 수요 발생 가능성도 있으나 매각 시점에 대한 고려도 중요하다"고 설명했다.
그러면서 "장단기 투자 전략을 세워 그에 적합한 임차인 유치, 매각 전략 수립이 필요하다"며 "엔드유저들은 2024년에도 꾸준히 매입 검토를 진행할 것이고, 매도자와 매수자를 동시에 만족시키는 적합한 매각가를 찾은 자산들의 거래가 진행되며 2023년 대비 투자규모 증가가 전망된다"고 덧붙였다.