'서울 내 집' 마련 청년들, 토지 임대부 분양 주택을 노려라

'토지임대부 분양주택'은 청년들의 주거 사다리가 될 수 있을까?

서울주택도시공사(SH공사)가 29일부터 서울 '마곡지구 16단지' 아파트 입주자 모집 공고를 시작한 가운데 '토지임대부 분양주택'에 대한 관심이 그 어느 때보다 고조되고 있다.

윤석열 정부의 공공분양주택 정책 브랜드 ‘뉴:홈’의 시범사업인 마곡지구 16단지(273가구)는 전용면적 39, 51, 59, 84㎡로 토지임대부 분양주택이다. 전체 공급물량의 80%인 216가구를 청년·신혼부부·생애최초 유형으로 특별공급하고 나머지 잔여물량은 일반공급한다.

토지임대부 분양주택이란 토지는 공공이 보유하고 건물만 개인에게 분양하는 방식을 말한다. 분양 가격은 토지 가격이 제외되기 때문에 '반값 아파트'로도 불린다.

이러한 가운데 '토지임대부 분양주택'의 규제가 내년 6월부터 완화되면서 청년들의 기대감이 높아지는 상황이다. 주택 구입 자금이 부족한 청년들이 서울에서 내 집 마련을 가능하게 해주는 희망이 될 수 있어서다. 정부도 수요 증대 및 공급 활성화에 적극 나설 태세다.

부동산R114에 따르면 주택법 개정에 따라 내년 6월 부터는 '토지임대부 분양주택'에 10년간 거주했다면 개인간 자유롭게 거래할 수 있게 될 예정이다.

지금까지 '토지임대부 분양주택'에 거주하다가 이사를 갈 때 개인 간 거래가 불가하고 한국토지주택공사(LH)에만 팔 수 있었다. 분양가에 물가상승률과 정기예금 이자율을 더한 가격으로만 팔 수 있었지만 앞으로는 시세차익도 기대할 수 있다. 

'토지임대부 분양주택'은 2030세대에게 유독 인기가 많다. 시세보다 저렴한 분양가로 최장 80년(40+40)간 거주 할 수 있고 사전예약 취소 및 포기시 페널티가 없다.

타 연령층에 비해 내 집 마련 시 상대적으로 초기 자금 마련이 어렵고 청약 가점이 낮은 청년들은 토지임대부 분양주택으로 내 집 마련을 기대하는 모습이다.

실제로 사전청약 특별 공급 가운데 올 3월 분양된 '고덕강일3단지(2차)'의 청년 특공은 청약 경쟁률이 118대1을 기록했다. 9월에 분양한 '마곡지구 10-2단지'의 경우는 무려 260대1의 청년특공 청약 경쟁률을 보이기도 했다.

'고덕강일3단지(2차)' 전용 59㎡의 분양가는 3억1445만원에 월 임대료(토지분) 35만원이다. '마곡지구10-2단지'의 전용 59㎡ 분양가는 3억1119억원에 월 임대료(토지분)는 70만원 이었다.

'토지임대부 분양주택'은 다만 사전 청약 후 입주까지 긴 시간(3~5년 예정)이 소요되고 실제 건물 분양가 및 토지임대료는 본 청약시 결정돼 가격이 높아질 공산이 크다. 여기다 토지임대료에 10%의 부가가치세와 대출 이자까지 포함하면 매월 지출 금액은 부담으로 다가올 수 있다는 지적도 있다.

부동산R114 김지연 선임 연구원은 "초기 자본이 부족한 청년층에게 시세 대비 저렴한 분양가와 오랜 기간 이사 걱정 없이 내 집에 거주할 수 있다는 점은 분명 메리트"라고 밝혔다.