[2020 결산] ⑦부동산 - "정책만 있고 시장은 없다"···혼돈의 부동산 시장

<편집자 주> 2020년은 격동의 한해였다. 코로나19로 인한 글로벌 팬데믹은 전 세계를 최대 위기로 몰고 있다. 휘청이는 글로벌 경제 속에 우리나라도 예외는 아니었다. 그럼에도 우리 경제는 G20 국가 중 올 한해 경제성장에서 가장 돋보이는 선방을 했다. 이에 이포커스는 올 한해 경제·산업 산업분야의 부침과 성장 등을 조명해보는 [2020 결산] 시리즈를 게재한다.

글싣는 순서-①제약·바이오 ②게임산업 ③증시 ④자동차산업 ⑤식품산업 ⑥IT 산업 ⑦부동산 ⑧유통산업

올해 국내 부동산 시장은 '혼돈의 연속'이었다. 정부가 집값을 잡겠다며 ‘임대차 3법’ 등 수많은 부동산 정책을 쏟아 냈지만 효과는 없었다.

집값은 뛰고 서민들은 전세 대란에 아우성이다. 오히려 시장 혼란만 더 커진 셈이다.

특히 올해 주택시장의 화두는 전세시장이었다. 올 초부터 완만하게 상승하던 전세가격은 임대차3법이 시행되면서 상승률이 확대됐다. 전세가격은 11월 말까지 5.4% 상승했다.

文정부 최장수 장관이었던 김현미 국토부장관이 물러나고 변창흠 장관이 지난 28일 임명됐다. 시장과 야당에서는 김 전 장관의 부동산 정책 실패가 현재의 혼란을 야기했다며 공세의 고삐를 멈추지 않았다.

변 신임 장관이 시장전문가라고는 하지만 과연 꺼져가는 文정부의 부동산정책을 되살릴 수 있을지는 미지수다.

올해만 7번째 시행된 부동산 정책...'백약이 무효'

지난 7월 31일 계약갱신청구권과 전월세상한제 내용을 담은 ‘주택임대차보호법’ 개정안, 전월세신고제를 의무 시행 등의 내용을 담은 임대차 3법이 시행됐다.

이 법은 세입자에게 1회 이내 계약갱신청구권을 보장, 임대차 보장기간을 최대 4년으로 확대하고 계약갱신에 따른 차임 등을 이전 계약보다 증액할 경우 최대 5% 상한을 초과하지 않도록 했다.

계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 했다. 다만 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다. 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 한 제도다.

그 외에도 올 한 해 ▲조정대상지역 규제를 강화하고 일부 과열지역을 신규편입한 2·20 대책 ▲수도권 주택공급 기반 강화 방안인 5·6 대책 ▲수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶고 주택담보대출을 강화한 6·17 대책 ▲다주택자에 대한 보유세를 강화한 7·10 대책 ▲수도권 127만 가구 주택 공급 계획을 담은 8·4 대책 ▲임대주택 공급 확대가 골자인 11·19 전세대책 ▲전국 37곳을 규제지역으로 지정한 12·17 추가 규제 등이 있었다.

특히 역대급 규제라 불리는 6·17 대책은 과열지역에 투기수요가 유입되는 것을 방지하기 위해 당시 주택가격이 급등하고 있던 경기·인천·대전·청주 중 일부 지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정한 대책이다.

하지만 6·17 대책이 시장에 통하지 않자 정부는 한 달도 안 돼 다주택자에 대한 양도세와 취득세, 종합부동산세를 모두 강화하면서도 서민과 실수요자의 세금 부담은 낮추고 주택공급은 확대하는 내용을 담은 7·10 대책을 발표했다. 지난해 3.2%로 인상한 종합부동산세 최고 세율을 다주택자와 법인에 한해 6.0%로 2배 가까이 올렸다.

올해 부동산과의 전쟁을 선포한 정부 정책은 실패했다는 평가를 받는다.

부동산 업계 한 전문가는 “임대차법은 특히 전세 매물 감소에 따른 전세대란을 유발하고 잠시 주춤했던 집값까지 다시 올렸다는 점에서 가장 큰 실책이었다”고 평가했다.

이어 “6·17 대책은 부동산규제에 따른 풍선효과를 막기 위해 경기도 대부분을 규제지역으로 묶었지만 오히려 규제지역을 중심으로 집값 상승폭이 더 커졌다”며 “수요 억제 대책의 실효성에 의문을 제기하며 장기적으론 집값을 더 올리는 부작용을 초래한다고 지적했다.

논란의 '임대차3법'...수급 불균형에 '전세 대란'

임대차3법 시행 이후 수도권을 중심으로 극심한 전세 대란이 현실화 됐다.

반면 국토교통부 등 정부는 임대차보호법 시행이 전세난에 영향을 준 것이 아니라고 반박하고 있다. 저금리와 1·2인 가구 증가로 전세 수요가 늘어났기 때문이라는 입장이다.

하지만 새 임대차보호법은 수급불균형을 초래했고 실제로 ‘전세 대란’으로 이어졌다.

KB부동산 리브온에 따르면 올해 8월부터 전세수급 지수는 급격히 상승한 것으로 나타났다. 지난 7월 169.2를 기록한 전세수급지수는 8월 180.5, 9월 187, 10월 191.1을 기록하는 등 꾸준히 오르다가 11월 190.3으로 잠시 주춤하는 모습을 보였다. 지수가 100이 넘을 경우 수요에 비해 공급이 부족하다는 의미다. 여기에 수도권 지역 월간 아파트 전세가격 지수도 7월 이후 꾸준히 상승하면서 11월에는 전월 대비 큰 폭으로 올라 2.13%를 기록했다.

이 지표에 나온 전세수급 지수가 상승한 시기를 보면 주택임대차보호법 개정안이 본격 시행된 시기인 7월 말과 정확하게 일치한다.

거래량만 놓고 봐도 올해 ‘전세 대란’이 얼마나 심각했는지 알 수 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 전월세 거래량은 지난 7월 정점을 찍은 것을 마지막으로 현재 까지 5개월 연속 하락세를 나타내고 있다. 7월에는 1만8365건을 기록했지만, ▲8월 1만4824건, ▲9월 1만2266건, ▲10월 1만1962건, ▲11월 9594건, ▲12월 3947건 등으로 꾸준히 하락했다. 경기부동산포털에 따르면 경기지역도 ▲지난 7월 2만4144건으로 정점을 찍은 후 ▲8월 1만9097건, ▲9월 1만9173건, ▲10월 1만7376건, ▲11월 1만3818건, ▲12월 6494건으로 지속적인 하락 추세를 이어가고 있다.

전국 집값 14년 만에 최대 상승폭...'집값 잡기' 실패

이 같은 매물 부족 현상은 결국 ‘집값 폭등’이라는 결과를 낳았다. 지난 27일 KB국민은행 리브온이 발표한 주택가격동향 자료에 따르면 12월 전국 주택 매매가격은 지난해 말 대비 8.35% 올랐다. 이는 지난 2006년(11.60%) 이후 14년 만에 최대 상승 폭이다.

주택 유형별로 살펴보면, 아파트값은 작년 말 대비 9.65%, 단독주택은 3.87% 올라 14년 만에 최고 상승률을 기록했다. 연립주택 또한 6.47%의 상승률을 기록해 12년 만에 가장 높은 상승률을 보였다. 지역별로는 서울 집값은 올해 10.70% 올랐고, 강북과 강남 지역이 각각 11.13%, 10.28%씩 올랐다. 전국에서 집값이 제일 많이 오른 곳은 세종시로 아파트값 기준 44.97%가 뛰었다.

전국 전세가격도 9년 전인 지난 2011년 이후 가장 크게 오른 것으로 나타났다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~11월까지 누적 전국 아파트 전세가격은 5.72% 상승했는데, 이는 2015년(6.95%) 이후 최고치다. 월별 전세가격 변동률은 임대차법이 시행되기 전인 ▲6월까지는 0.1~0.4% 상승했다. 그러나 ▲7월 0.51%를 기록하며 상승폭을 키웠고 ▲11월에는 2011년 10월(1.10%) 이후 최고치인 1.02%를 기록했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “임대차법 목적은 시장안정이었지만, 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 사용하고 신혼부부 같은 신규 전세수요가 몰리면서 상황을 어렵게 했다”며 “결국 임대계약 건수가 감소하더라도 임대가격은 신규 세입자가 추후에 계약갱신청구권을 사용할 것까지 반영해 오르는 것이며 정책의도가 선하더라도 급작스럽게 도입된 제도의 이런 부작용을 완벽히 보완하기는 쉽지 않다”라고 말했다.